Tradicionalmente, sabemos que los españoles casi siempre se han posicionado a favor de la compra de un inmueble frente al alquiler, normalmente, con el objetivo de ser propietarios y poder dejar dicha propiedad en herencia a sus futuros descendientes. Sin embargo, a partir de la crisis económica vivida en los últimos años, la situación ha cambiado notablemente: cada vez más personas, y, especialmente, las generaciones más jóvenes, prefieren pagar un alquiler, en lugar de tener que hacer frente una hipoteca a largo plazo. Por tanto, dada la edad bastante avanzada de gran parte de los propietarios, ¿qué hacer si el casero fallece?
Así pues, sus inquilinos pueden tener dudas acerca de la futura validez del contrato de arrendamiento una vez que este fallezca, véase: “¿Qué ocurre con el inmueble? ¿Lo heredarán sus hijos y tendremos que irnos de la casa? ¿Seguirá teniendo validez el contrato de arrendamiento?¿Qué hago si mi casero fallece?»
Para responder a estas preguntas, hay que tener en cuenta un aspecto esencial: saber si el propietario era pleno propietario o, si, por el contrario, tenía únicamente el usufructo del inmueble. Normalmente, esta información viene dada en el encabezado del contrato de alquiler. Esto será clave de cara a determinar si seguirá siendo válido el contrato de alquiler actual. Veamos cada caso.
¿Qué ocurre si el arrendador era propietario del inmueble alquilado?
Por lo general, si el arrendador era el pleno propietario del inmueble, podemos estar tranquilos: el contrato de alquiler vigente seguirá teniendo validez en los mismos términos en los que se acordó con el casero fallecido. Únicamente se extinguirá cuando se haya acabado el plazo firmado.
Es decir, los herederos del inmueble, ya sean usufructuarios o propietarios del mismo, tendrán que respetar el contrato del causante. Además, los que cumplan la función de nuevo casero, serán a los que les haya correspondido el derecho de usufructo del inmueble.
De forma adicional, puesto que no es obligatorio por ley, es recomendable siempre que aquellos que ocupen la nueva posición como arrendadores, comuniquen a los inquilinos tal condición, con todos sus datos de contacto en caso de necesidad del arrendatario de comunicarle cualquier duda o incidencia respecto al alquiler.
Una vez que termine la vigencia del contrato, si se desea continuar con la relación contractual, ambas partes podrán renegociar las condiciones.
¿Y si el heredero quiere ocupar el inmueble para uso personal?
Hay que tener en cuenta, sin embargo, la posibilidad de que el heredero necesite el inmueble para uso personal: para sí mismo, sus familiares cercanos o cónyuge. En ese caso, deberá comunicárselo al arrendatario y tendrá derecho a resolver el contrato una vez transcurrido el primer año de vigencia de éste.
¿Qué ocurre si el arrendador era usufructuario del inmueble alquilado?
Otro caso muy distinto se da si el arrendador no era el propietario, sino que únicamente tenía usufructo sobre el inmueble y el propietario era un tercero. Puede ser una mala noticia para los inquilinos, pues en este caso, si se extinguiría el contrato al fallecimiento del causante, puesto que se extingue con el derecho de usufructo. La explicación está en el artículo 480 del Código Civil, así como en la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se dispone que el usufructuario puede arrendar o vender su derecho, pero todos los contratos que estén vigentes mientras sea usufructuario, se extinguirán cuando se le termine este derecho, que es cuando fallezca la persona. Lo mismo establece la Ley de Arrendamientos urbanos.
De cualquier modo, el heredero del derecho usufructuario sobre el inmueble deberá comunicarle al inquilino el fin del contrato vigente, puesto que si no le mantiene informado, la ley sobreentiende que su deseo es mantener el inmueble en alquiler, y se dará lugar a una prórroga de contrato.
¿Qué ocurre si no hay herederos del inmueble?
También puede darse el caso de que el casero fallece sin dejar testamento ni herederos conocidos. Entonces, no habría propietarios ni usufructuarios localizados, y éstos son los únicos que tendrían poder para ceder la propiedad o usufructo del inmueble.
¿Qué ocurre con los inquilinos?
Pues bien, en las situaciones en las que el propietario de la casa fallece sin dejar testamento, se sigue lo establecido por el orden de llamamiento de la herencia intestada, y el bien inmueble pasará en última instancia a manos del Estado si no existieran herederos, organismo que será el nuevo propietario y, por tanto, el nuevo “casero”. La renta deberá seguir pagándose en los términos acordados pero, curiosamente, no se destinará a una persona física, sino al propio Estado, por extraño que parezca.
Sin embargo, hay muchas ocasiones en las que se puede evitar que las viviendas se queden sin propietario legal y tengan que pasar a manos del sector público. Es posible, y probable, que el causante fallecido tenga herederos que no estén informados de dicho fallecimiento, y por tanto, no sepan que el inmueble les pertenece por derecho, y que pasarán a ser los nuevos arrendadores y caseros de los inquilinos. Esto se debe a que la ley no encuentra los mecanismos necesarios para localizar a estos herederos, por lo que muchas viviendas se quedan alquiladas por el Estado, pero con una mayor incertidumbre por parte de los inquilinos, que no tienen un casero físico al que acudir frente a problemas con la vivienda, por lo que les vendría mejor encontrar al heredero.
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