Según el INE (Instituto Nacional de Estadística) en España hay aproximadamente 3.440.000 viviendas vacías. El tener una vivienda desocupada en una Comunidad de Vecinos, (sobretodo si esta es pequeña) puede acarrear muchos quebraderos de cabeza tanto para los vecinos como para los Administradores de Fincas, ya que no sólo trae consigo la preocupación por problemas de salubridad y/o de oKupación, sino que también, puede conllevar la acumulación de deudas impagadas.
En muchas ocasiones el hecho de que el inmueble se encuentre vacío puede deberse a que el propietario de la vivienda ha fallecido sin tener familiares cercanos, o, sin que los familiares que tendrían interés legítimo para heredar, tengan noticia de que su familiar ha fallecido, o, incluso porque éstos desconocen que realmente pueden heredar.
Una de las soluciones a las que suelen recurrir habitualmente los Administradores de Fincas es el procedimiento monitorio, sin conocer soluciones alternativas como lo es la búsqueda de herederos, que comentaremos más adelante. Pero esta vía judicial, lleva consigo un proceso largo y costoso, ya que previamente a la interposición de la reclamación se deben llevar a cabo una serie de pasos que son obligatorios:
1. Celebración de Junta de Propietarios, debidamente convocada, en la que se acuerde la liquidación de la deuda que tenga el propietario (vivienda desocupada) con la Comunidad, y autorizar al Presidente de la Comunidad o Administrador de Fincas a exigirla por vía judicial.
2. Comunicar el acuerdo al propietario moroso en la forma prevista en la letra h del artículo 9.1 de Ley de Propiedad Horizontal, que reza lo siguiente: “h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.
3. Si el deudor no pagara en el plazo de tres días desde aquél en que se le comunicó el acuerdo de la Junta de Propietarios, el Secretario debe emitir un Certificado de dicho acuerdo y de la cantidad impagada, con el acuerdo del Presidente de la Comunidad de Propietarios.
Como hemos expuesto (y aquí únicamente relatamos los pasos previos a la presentación de la demanda) es un camino arduo y laborioso tanto para la Comunidad como para el Administrador de Fincas.
Lo que proponemos desde Grupo Hereda es un método que reduce plazos y costes, ya que adelantamos los gastos (que NO serán repercutidos a la Comunidad de Propietarios) hasta que encontramos al heredero o herederos legítimos, y son los trabajadores de la firma quienes realizarán todas las esas actuaciones tanto necesarias para la localización del heredero como para la eficaz tramitación de la herencia.
Soluciones alternativas al procedimiento monitorio para Administradores de Fincas
Desde Grupo Hereda llevamos más de 20 años trabajando para dar apoyo a Comunidades de Vecinos y/o Administradores de Fincas que se encuentren ante esta problemática, poniendo a su servicio el conocimiento y medios de los que dispone nuestro Departamento de Investigación, que a través de la Genealogía sucesoria y la elaboración de árboles genealógicos localizan a herederos legítimos en todo el territorio Español, así como en buena parte de la geografía mundial.
Nota** La Genealogía sucesoria es el estudio y seguimiento de la descendencia de una persona o familia con el fin de hacer un llamamiento a la sucesión. Aquí dejamos un link a un artículo donde puedes informarte más acerca de esta interesante ciencia.
Ahora comparemos los distintos procedimientos para dar solución a las deudas impagadas por viviendas abandonadas en una Comunidad:
Procedimiento monitorio |
Localización de herederos |
| Trámites judiciales | Ningún trámite |
| Entre 20 días y un mes para admitir la demanda | No existe demanda |
| Otros 20 días hábiles para que el deudor pague la deuda | Se realiza una investigación |
| Aproximadamente entre 6 meses y 1 año pero si el deudor se encuentra en paradero desconocido, el procedimiento puede durar hasta 8 años | Aproximadamente entre 3 a 6 meses para encontrar al heredero, y 4 meses para realizar la tramitación y pago de la deuda de la Comunidad |
| Alto desembolso de dinero | 0 Coste para el Administrador y la Comunidad |
Además, para facilitar todo el farragoso procedimiento de gestión de la herencia, nuestro Departamento de Tramitación, pone a su disposición el servicio de tramitación integral de herencia, de tal modo, que, si así lo desean, nos ocuparemos de todos procedimientos que hayan de realizarse, hasta que el heredero legítimo reciba lo que le corresponde, sin que, la Comunidad tenga que satisfacer coste alguno.
Entonces, ¿cuál es la solución para las viviendas abandonadas por defunción de propietarios?
- Localización gratuita de herederos para la adjudicación de la vivienda
- Pago de las deudas frente a la Comunidad
Durante la tramitación de la herencia Grupo Hereda se encarga de liquidar la parte correspondiente a las deudas antes de entregarla al heredero, garantizando así su cobro.
¿Quieres saber más sobre el Programa de Apoyo Gratuito para Administradores de Fincas? Entra a nuestra web para tener más información o llámanos al 915 487 550 y uno de nuestros asesores jurídicos atenderá tu consulta sin compromiso.
